인천 개인회생
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변동 금리와 고정 금리 선택 상황 : 모기지와 개인 회생의 관계

주택 금융 지원 기구에서는, 매년, 모기지의 이용 상황, 이용자의 속성 등을 조사해 보고서에 정리하고 있습니다.

최신의 보고에서는, 2024년 4월 시점의 조사 결과가 있습니다(이하, 「지원 기구 보고」라고 합니다.).

이 기사에서는 지원기구 보고서에서 알 수 있는 모기지의 현황을 설명하고 개인 회생 절차에 어떻게 영향을 미치는지 고려합니다. 이하에서는, 변동 금리와 고정 금리의 선택 상황, 금리가 변동했을 때 모기지는 어떻게 되는지를 설명하면서, 개인 회생 수속과의 관계를 설명하겠습니다. 약간 전문적인 내용이 되기 때문에, 우선은 정리를 봐 주세요.

요약

장기간의 저금리와 부동산 가격 상승으로 주택 융자 이용자의 대부분이 변동 금리를 선택하고 있습니다. 현재, 금리 상승의 영향은 한정적이며, 변동 금리를 선택함으로써 생활이 어려워지는 경우는 적은 것 같습니다. 그러나, 장래적으로 금리가 계속 상승한 경우, 다액의 모기지를 차입하고 있는 세대에서는, 그 밖의 부채도 포함해 상환이 엄격해질 가능성이

있습니다.

이유 1: 모기지 특약 첨부 개인 회생 수속에서는, 모기지의 감액이나 면제를 할 수 없습니다.그 때문에, 모기지의 상환 부담은 그대로 남습니다.

이유 2: 자택의 가치(청산가치)가 구입시와 같거나 상승하고 있는 경우, 그 가치가 회생계획에서의 상환액에 반영되기 때문에, 채무의 면제율이 낮아지는 경향이 있습니다. 이러한 이유로 개인회생절차로는 충분한 채무정리를 할 수 없는 경우가 있습니다. 이런 경우의 최선책은 주택을 매각하는 것입니다만, 가족의 감정적인 요인이나 심리적인 저항이 있어, 실제로는 매각에 밟을 수 없는 케이스가 많은 것이 현재입니다.

해설

1 이용자의 대다수가 변동형 금리를 선택하고 있다.

지원기구 보고보다: 모기지 이용 예정자가 주택을 "사자"라고 결단한 이유로 "대출 금리가 오를 것"이라고 생각한 분은 2024년 4월 조사 시점에서 47.6%에 이른다. 이 결과는 겉보기에 모순된 것처럼 느껴집니다.

모기지 시장의 현재 상태:

이러한 겉보기에 모순된 선택이 이루어지는 이유는 현재의 변동 금리가 매우 낮은 수준이라는 이유 중 하나일 수 있다.

2024년 7월까지 넷은행의 신규계약에 있어서의 모기지변동금리는 연리 0.3%~0.5% 정도로 추이하고 있었습니다.

한편, 전기간 고정금리를 선택하면 연리는 0.9%~1.8% 정도였습니다. 그렇다면 비록 가까운 장래에 금리의 인상이 예상되고 있어도 현재의 고정금리와 변동금리의 차이를 고려하면 단기적으로는 변동금리가 경제적으로 유리합니다.

※ 2024년 7월의 일은의 인상에 의해, 시중의 모기지 변동 금리는 상승했습니다. 가령 , 2025년 1월 현재, 변동 금리는, 0.4%~0.8% 정도, 고정 금리는 1.2%~1.8%로, 역시 변동 금리는 단기적으로는 유리한 것에 변화.

또 하나의 이유는, 많은 사람에게 있어 부동산 가격이 너무 높다는 것입니다. 고액의 물건을 구입 하기 위해서는, 주택 융자의 차입액이 커져, 그것이 상환 계획에도 영향을 줍니다. 대출 금리가 높을 경우 월별 상환액에서 차지하는 이자 비율이 커지고 원금이 상당히 줄어들지 않습니다.

1. 매월 상환액을 늘린다

2. 이자 비율을 억제한다(저금리를 선택한다)

고정금리가 상환계획에 있어서 위험이 적다는 것은 이해되고 있지만, 고액의 차입액이나 상환기간의 제약을 고려하면 월별 지불액을 억제하기 위해 변동금리를 선택해야 하는 이용자가 일정수 존재할 것으로 생각됩니다.

개인 회생 현장에서는 :

현재, 당 사무소에서 주택 융자 특약 첨부 개인 회생을 이용되는 분 중, 변동 금리를 선택하는 분과 고정 금리를 선택하는 분의 비율은 거의 같습니다. 일찌기 모기지에서는 고정금리를 선택하는 편이 압도적으로 많은 시대가 있었습니다.

정금리 기간 선택형을 선택하고 있었습니다. 당시, 1990년대부터 2000년대에 걸쳐 일했던 시니어 세대는, 「금리는 상승하는 것」이라고 하는 인식을 가져, 고정 금리가 안전하다고 믿고 있었습니다. 그러나 장기간에 걸친 제로금리 정책의 영향으로 상황은 크게 바뀌었습니다. 이 변화의 배경에는 변동 금리가 고정 금리보다 싼 것 외에도 부동산 가격의 상승이 영향을 받고 있습니다.

2 변동 금리의 구조

변동금리형 모기지에서는 반년마다 금리를 검토합니다.

2016년부터 2024년까지는 일은의 마이너스 금리 정책의 영향으로 금리가 상승하지는 않았다.

금리 인상이 미치는 영향

향후도 금리 인상이 계속될 가능성이 있는 가운데, 변동 금리형 론을 이용하고 있는 분에게 있어서는, 불안이 커질지도 모릅니다.

특히 「원리 균등 상환」을 선택하고 있는 경우, 금리 인상에 의해 매월의 상환액에 차지하는 이자의 비율이 늘어나기 때문에, 원본의 감소가 늦어지는 경향이 완성됩니다. 덧붙여 원리 균등 상환에는 다음 과 같은 규칙이 적용될 수 있습니다(일부 대출 회사에서는 예외가 있습니다).

현재와 미래의 위험

2024년 금리 인상 후, 많은 금융기관에서는 금리 상승폭이 0.15% 정도에 그쳤으며, 이 범위 내이면 현재의 생활에 큰 영향을 미칠 가능성은 낮다고 생각됩니다. 그러나 가까이에 추가 금리 인상이 이루어지고 금리 인상이 지속될 수 있습니다.

지원기구 보고에서 알 수 있는 것

지원기구의 보고에 의하면, 변동 금리형의 모기지 론을 선택한 사람 가운데, 장래 금리가 상승했을 경우에 어떻게 대응할 것인가에 대해 「모르는, 알 수 없다」라고 대답한 사람이 22.4%에 달하고 있습니다(지원 기구 보고 17 페이지 참조).

이 숫자는, 지금 사지 않으면 장래 가격 상승해 살 수 없게 된다고 걱정해 구입에 밟았지만, 장래의 금리 상승에 대해서는 특별히 대책 하지 않고 변동 금리를 선택한 쪽이 일정 수 있는 것을 나타내고 있습니다.

3 회생 절차에서는 모기지 문제는 해소할 수 없는 경우가 많은 이유

모기지만의 상담은 적다

당 사무소에는, 모기지의 상환이 엄격한 것 「만」을 이유로 상담에 오는 분은, 현재로서는 거의 없습니다.

단, 수입으로 빌릴 수 있는 것만의 대출을 짜거나, 부부의 수입을 합산해 대출을 짜는 결과, 생활비가 부족해 캐싱, 쇼핑 리보등이 늘어나 채무

향후 변동 금리형의 모기지의 금리가 계속 상승하고 매달 상환액이 증가한 경우, 특히 저금리 시대에 가득 차입한 세대에서는 상환이 곤란해져 채무정리를 희망하시는 분이 늘어날지도 모릅니다.

모기지 특약이 있는 회생 절차의 한계

모기지 특약이 있는 개인회생절차는 "모기지에 손을 대지 않고 집을 남긴 채로 다른 일반채무(캐싱, 쇼핑크레딧, 사업대출 등)를 압축하여 가계를 개선한다" 구조입니다. 따라서 주택을 남기고 싶은 경우에는 모기지의 지불 월액이나 총액을 줄이거나 대출 부담을 줄일 수 없습니다.

부동산 가격 상승의 영향

개인 회생 수속이 제정된 2001년 당시와 달리, 현재는, 부동산의 가치가 대폭 상승하고 있는 지역이 많이 있습니다. 자택 부동산의 가치가 상승하고 있는 지역에서는, 자택을 팔아 그 대금으로 모기지의 정산을 할 수 있습니다. 이러한 상황에서도 일반채무가 일정 정도 있는 사안에서는 자택을 팔지 않고 개인회생을 이용하는 것은 가능합니다.

예를 들면, 회생으로 압축의 대상이 되는 채무가 1250만원 있어, 자산이 없는 경우에는 최저 변제액이 250만원으로 전망되는 것에도 불구하고, 자택의 가치(제외 모기지)가 500만원 이상 있는 것에 의해, 최저 변제액이 500만원을 넘는 경우도 있습니다.

이 경우, 회생에 의해 지불하는 총액(월액)이 250만원(약 7만원)→500만원(약 14만원)이 되어, 지불의 전망이 서지 않게 되는 예도 있습니다. 이러한 사안을, 전문가 중에서는 「청산가 보장형」의 회생 사안이라고 불리며, 특히 이행 가능성을 신중하게 판단할 필요가 있습니다.

자택은 생활의 본거이며, 절대로 남기고 싶은 분이 많은 인상입니다. 그러나, 객관적으로는 「자산」으로서 파악되어 상환 곤란한 경우에는, 우선 자산의 처분을 요구되는 것입니다. 여기에는, 집을 소중히 하고 싶은 당사자의 기분과, 객관적으로 채무자의 자산을 평가를 하는, 채권자 및 법원의 생각에 큰 차이가 있습니다.

청산가치 보장형의 어려움

최근 5년 정도, 상기에서 설명한 「청산 가치 보장형」의 개인 회생 사안이 늘어나고 있습니다. 개인 회생에 익숙하지 않은 사무소에서는, 당초 「부채가 5분의 1이 됩니다」라고 설명하면서, 신청전에 집의 사정액을 알고, 당황해 적립액을 늘리는 예가 많습니다. 당 사무소에서는, 가능한 한 수임전, 그것이 어려운 경우에서도, 수임 후 몇개월내에 자택의 시가를 파악해 놓아, 전망 차이가 없도록 유의하고 있습니다.

청산가치보장형의 신청은 주택의 자산평가는 물론 그 이외의 제출자료도 많아집니다. 사안에 따라서는 개인 회생 위원이 붙게 되어, 신청 비용도 꽤 걸립니다만, 그래도 희망되는 분은 일정수 있습니다. 앞으로도 이 유형은 줄이지 않고 오히려 늘어나는 것이 상정됩니다.