인천 개인회생
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평균 모기지 이용자와 개인 회생을 이용하는 모기지 이용자의 차이

이전 기사 【모기지 금리의 실정과 회생의 관계】 에서는, 모기지의 변동 금리형의 실정이나 개인 회생과의 관계에 대해 설명했습니다.

이번은, 주택 금융 지원 기구가 공표하고 있는 모기지 이용자의 일반적인 경향을 나타낸 데다, 실제로 개인 회생을 이용하는 모기지 이용자와의 공통점이나, 차이, 회생의 주의점에 대해서 해설합니다. 여러분이 각각 가지고 있는 모기지의 이용 내용에 대한 선입관과, 현재의 이용 내용이 크게 다른 것을 알 수 있을지도 모릅니다.

1. 평균 모기지 이용자

(1) 상환기간·대출률

주택금융지원기구가 매년 공표하는 「모기지 이용자 조사」의 조사 결과에 의하면, 모기지 이용자의 평균적인 경향을 확인할 수 있습니다.

상환 기간 : 평균 상환 기간은 30~35년이 일반적이지만, 35~40년 대출을 짜는 예도 증가 경향이 있습니다.

대출율 : 구매가격에 대한 차입금의 비율(대출률)은 일반적으로 70~90% 정도이며, 절반 이상이 이 범위에서 빌리고 있습니다.

(2) 평균 연봉 및 상환 부담률

평균 연수입 : 모기지 대출을 짜는 분의 연수입에서 가장 많은 것은 400~600만원(31.1%), 이어서 600~800만원(21.2%)이 되어 있어, 400~800만원의 층이 전체의 50% 이상을 차지합니다.

플랫 35(고정 금리형) 이용자의 평균 가구 연수입은 661만원(2023년도)입니다.

또한 이러한 연수액은 세금·사회보험료 등이 공제되기 전의 액면입니다.

실감으로서 400만원 이하의 수입으로 모기지를 짜는 것은 꽤 어려운 것이 아닐까 생각됩니다.

다만, 후술과 같이 부부 공동벌이로, 어느쪽이나 대출을 짜는 등의 방법이면, 돌려 가는 것은 가능하다고 생각됩니다.

상환 부담률

상환 부담률은 가구 소득에서 차지하는 모기지 대출 상환액의 비율을 말합니다. 조사 결과에서는 약 절반의 이용자가 상환 부담률 20% 이하로 억제하고 있습니다만, 30% 이상의 세대도 일정수 존재합니다. 플랫 35 이용자의 평균 상환 부담률은 23.4%입니다.

(3) 페어론·수입 합산

2024년 조사결과를 통해 공동세대의 증가에 따라 페어론과 수입합산의 이용이 늘고 있음을 확인할 수 있습니다.

페어론

부부가 각각 주택 융자를 신청하고 하나의 물건을 구입하는 방법입니다.

수입 합산

남편의 대출 심사 시에 아내의 수입을 합산하여 차입 가능액을 늘리는 방법입니다. 합산한 배우자는, 일반적으로는 연대 채무자 또는 연대 보증인이 됩니다. 주택금융지원기구의 조사보고에 의하면, 페어론 이용자는 26.4%, 수입합산 이용자는 12.6%로, 약 40%의 부부가 이러한 제도를 활용하고 있습니다. 특히 20~30대 부부에서는 절반 정도가 어느 쪽인가 이용하고 있는 것이 현상입니다.

페어론은 모두 대출을 짜고, 게다가 양쪽의 채무를 보증하는 내용이 되기 때문에, 변호사의 눈으로부터는 고위험인 대출으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 지금은 부동산 가격이 오르고 있으며, 페어론이 아니면 구입할 수 없는 젊은 부부가 늘고 있을지도 모릅니다. (모기지 대출을 두 사람 모두 사용할 수 있다는 절세 이점도 이용을 뒷받침하고 있을지도 모릅니다.)

2. 개인회생을 이용하는 모기지 이용자

(1) 상환기간·대출률

당 사무소의 실감

당 사무소가 취급하는 개인 회생 안건(특히 모기지 특약 첨부 개인 회생)의 이용자에게는, 다음의 특징이 있습니다.

상환 기간 : 5년 이상 20년 이내의 경우가 많아 대출 계약 후 1~2년 내 등 차입부터 곧 이용자는 적습니다.

대출율 : 100% 대출을 이용하고 있는 케이스가 압도적으로 많아, 보증료·화재 보험·외구 공사비 등을 보충하기 위해서 별도 고이율의 대출을 짜고 있는 분도 많이 볼 수 있습니다.

빌려 곧 회생을 요구해 상담되는 분도 있습니다만, 그러한 분은 생활고와는 다른 이유로 상담에 오는 분입니다.

대출 완제 간근, 혹은 대출율이 낮은 분도 상담에는 올 수 있습니다만, 주택을 팔면 채무가 줄일 수 있기 위해, 회생보다 먼저 그쪽을 선택하는 것이 많은 인상입니다.

(2) 평균 연봉 및 상환 부담률

연봉, 상환 부담률에는 큰 차이 없음

평균 연수입 : 400~800만원의 범위에서 일반 모기지 이용자와 큰 차이는 없습니다.

상환 부담률 : 30% 이상의 가구는 그다지 많지 않으며 대부분 월 소득의 30% 이내에 들어 있습니다.

(3) 페어론·수입 합산

페어론은 아직 적다

수입 합산 : 수입 합산을 이용하는 가구가 약 절반을 차지합니다.

페어론 : 모기지 특약이 있는 개인 회생을 신청하는 이용자 중 페어론을 이용하고 있는 비율은 10% 이하입니다.

회생 절차의 영향

배우자가 연대채무자 또는 연대보증인이 되는 경우 법원에서 채권자로 기재를 요청할 수 있습니다.

이혼 후, 페어론 또는 수입 합산형으로 상환을 계속하고 있는 분들이, (전) 배우자를 채권자로서 기재하는 것에 대해서는, 강한 심리적 저항을 나타내는 분도 계십니다.

당 사무소에서는, 가능한 한 의뢰자의 의향에 따라, 채권자로부터 제외해 신청하려고 합니다만, 법원으로부터 지시된 경우에는 부득이하게 게재하는 일이 있습니다. 또, 인천 지방법원에서는 페어론을 이용하고 있는 경우, 원칙적으로 부부 쌍방이 개인 회생을 신청할 필요가 있습니다. 한편 서울 등 지역에서는 선임된 회생위원의 판단에 의해 단독으로 페어론 신청이 인정되는 경우도 있는 것 같습니다.

3. 정리

주거비 전체의 부담액을 잘 생각해

최근 부동산 가격 상승의 영향도 모기지 대출 금액이 증가하는 경향이 있습니다. (그 영향으로부터, 전회의 기사에서도 전했듯이, 지금은 금리의 싼 변동 금리형을 선택하는 이용자가 늘고 있습니다.) 연수입 600만원의 세대에서 상환 부담률 20%의 경우, 연간 상환액은 120만원(월액 10만원), 연수입 800만원이라면 연간 160만원(월액 13.4만원)이 됩니다.

또한 주택을 유지하려면 대출 이외의 부담도 고려해야 합니다. 구체적으로는, 단독주택의 경우는 고정자산세나 설비의 교환 비용, 아파트의 경우는 관리비나 수선 적립금 등의 추가 비용도 정기적으로 발생합니다. 이들을 고려하면, 연수입 600~800만원의 세대라도, 상환 부담률은 20%, 구체적으로는 모기지의 월액 부담은 10~12만원 정도로 억제하는 것이 안전합니다.

파트너가 반환 할 수없는 경우도 생각합니다.

페어론이나 수입 합산의 증가에 의해, 부부로 대출을 부담하는 케이스가 증가하고 있습니다. 그러나 질병, 실업, 별거 등의 위험이 있음을 고려해야합니다. 게다가, 개인 회생을 신청할 때, 이러한 계약에서는 배우자의 관여가 필요한 경우도 많아, 채무 원인을 털어내는데 고생하는 예도 보여집니다.

저희 사무실의 추세

당 사무소에서는 15년간 개인 회생 상담을 받고 있습니다. 수임하는 케이스는, 대부분이 「남편이 대출 계약자로 아내는 대출 없음(있어도 보증인).풀론으로 오버론」이 대부분이었습니다만, 최근 2, 3년은 페어론과 수입 합산이 점점 늘어나고 있습니다. 회생을 희망하는 의뢰자는, 절반 정도가 사업이나 생활상(교육비)의 부채가 이유의 분입니다.

그러나, 나머지는 도박이나 음식비 등 낭비가 원인의 분입니다.이런 경우, 배우자에게 회생의 이유등 자세하게 말할 수 없는 분도 많아, 모기지의 형식에 따라서는 아내의 협력이 필수가 되어, 신청에 고생하는 분도 있습니다. 모기지 대출을 할 때는 미래의 라이프 플랜을 검토하고 신중하게 판단하는 것이 중요합니다.